共用部分が問題で解約できるか

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一般的な契約書では、売主が契約の履行着手を行なう前であれば、手付け金の放棄による契約解除を申し入れることができます。
ところで、こちらのサイト→から、物件を探し始めることをオススメいたします。
とはいっても手付け金は自己資金として支払いができるなかで工面したお金ですから、そうそう手放せるものではありませんが。購入者が支払いを行ない、いったん建物の引き渡しを受けてしまうと状況が大きく変わります。すでに契約の履行着手があったことになりますので、それ以降は、契約の目的が達成できない場合には契約を解除することができますが、そこまで問題が大きくなければ契約の解除はできません。例外的に補修する費用が著しく高額になり、購入価格を上回るような場合に契約解除が認められることはあります。しかし、建物代金に相当する補修工事とは、ほとんど建て替えに近い大規模な工事になります。それに少し足りない補修費用でも契約解除できないというのは、法律を守り契約内容を守った建物を期待していた購入者にとって、一市民としての感覚でもちょっとおかしいのではないかと考えます。判例では、たとえ屋上の共用部分の雨漏りがあっても、補修して住むことができるのであれば居住目的は達成できていると考えられています。実際に私が相談に乗って交渉中の分譲会社は、共用部分の補修工事が1年以上にわたるような大工事になっても、その工事が終われば居住目的を達成できるのだから、契約の解除はできないと主張しています。このような状況であっても「居住目的が達成できている」と裁判所が認定するのであれば、ほぼ完全に「マンションは解約できない」ということになるのではないでしょうか。

Posted on 2014年4月30日, 2:34 PM By
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手付金放棄による解除

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手付金放棄による解除について
売買契約のなかで、手付金(解約手付金)の放棄による解除が規定されていれば、相手が履行に着手しないかぎり、なんらの理由なく解除することができます。そして、宅建業者が自ら売主となる場合、宅地建物取引業法によって規制されることになり、手付金の金額は売買代金のn分の2を超えてはいけないことになっています。また、どのように手付金を定めたとしても、この手付金は解約手付金となり、手付解除が可能です。
このサイトで知識を得て、こちらのサイトから→物件を探しましょう。
現在のマンションの販売方法
現在のマンションの販売方法は、パンフレットだけで契約を行なう、いわゆる「青田売り」です。売買契約というのは、そこにある物を売買するという考え方ですので、「青田売り」は実は著しくイレギュラーな状態の契約になります。これは消費者が求めたものではなく、事業主が少しでも早く資金回収を行なうために開発した契約手法です。したがって、消費者のニーズが「完成した建物しか買わない」ということになれば、事業主はそうせざるを得ないでしょう。しかしながら、ほとんどの事業主は「青田売りでも売れるから青田売りを行なっている」というのが現状です。契約前に契約書をよく読んで理解しておくことが、こうしたトラブルを防ぐ一番の方法です。

Posted on 2014年4月30日, 2:26 PM By
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現物に納得できなければ解約できるか

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契約通りに完成したはずのマンションが、思っていた物と著しく違った場合に、「契約の目的物とは異なる」といって契約を解除できるのでしょうか。実際は、この判断には非常に難しいところがあります。例えば極端に面積が違うとか、間取りが間違っているなどの誰が見ても明らかな間違いがあれば、約束をした契
約内容と違うのですから「契約違反による解除」が可能です。しかし実際に問題になるのは、このような極端な例ではなく、クロスの張り具合が悪いとか、仕上げが雑だとかというレベルが多いようです。内覧会などで「これは期待していた仕上げと異なる」と考えた場合でも、マンション分譲業者がまだ履行に着手していなければ(P170参照)、買主は「手付解除」することが可能です。すなわち買主は、どんな理由であれ、手付金を放棄すれば契約を解除することができるのです。
もしもの時の解約についても知っておきましょう。そのうえで、こちらのサイトから→物件を探しましょう。
しかし、分譲業者が買主の求めに応じてこれらの仕上げ不良について手直しをするなど、履行の着手があったと考えられる場合には、もはや手付解除はできません。さらに分譲業者が不良部分を完全に直し、引き渡そうとしているのにも関わらず、買主が引き渡しを受けるのを拒んで代金の支払いをしなければ、今度は買主の契約違反とされてしまうおそれがあります。買主の契約違反によって売主が契約を解除する場合、契約書で違約金が定められていればこれに従わなければなりません。

Posted on 2014年4月30日, 2:23 PM By
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しっかり手直ししてもらうには

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根拠を示して要求をハッキリと伝える
内覧会では販売者側が用意した間取り平面図付きの「ご購入者検査リスト」(A3版1枚程度)の書類を持って、仕上げの良否を自分なりにチェックし、あるいは担当者に書いてもらったりして、サインすることになります。このとき、施工業者は指摘された部分について「補修できること、できないこと、および補修方法をしっかり書面などで説明する」責任がありますし、購入者は「補修の内容について知る権利があると同時に、はっきりとした不満理由を販売者に伝える」必要があります。購入者として大事なことは、その不満な部分がダメエ事なのか、手直し工事なのか、未済工事なのかをしっかり業者に確認し、適切な対応を促すことです的確な根拠をもって対応できるよう、普段から専門知識を養っておく必要があります。
こちらのサイトからも→専門知識を得ながら物件を探せます。
入居は再工事が終わったあとに
その後は、補修日程などを取り決め、「すべての補修工事を行なったあとに」入居することが肝要です。デベロッパーやゼネコンがのらりくらりと補修期日を延ばしたり、回答を遅らせたりしている場合、あるいは不満な部分を何が何でも直したいという場合には、第三者の専門家を介するなどして、確かな原因の把握と技術的理論を通じたうえで、業者と交渉するよりほかありません。直すまで引渡しを受けない覚悟を伝えることも効果的です。

Posted on 2014年4月30日, 2:14 PM By
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手直ししてもらうには

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一般的に建物竣工時の検査は、施工会社が前もって社内の完成検査を済ませ「社内検査リスト」を作成します。事業主や販売代理会社は、その検査リストと契約時の設計図書類や仕様書をもとに、さらにチェックを行なうことになっています。販売者側がチェックする時点で、マンション聯入時の重要事項説明や契約書どおりに、また、モデルルーム訪問時の説明のように施工されていれば問題ないはずなのですが、まったく補修なしの住戸はあり得ません。施工会社が、購入者に「社内検査報告書」の事前説明を行なっておけば特に問題ないのですが、通常は内部資料として報告され、そのほとんどは公開されません。
手直しは少ないに越したことはありません。こちらのサイトから→手直しが少なそうで素敵な物件を見つけましょう。
また、販売者側は、工事施工に関する問題を施工部門や施工会社に押しつける場合がほとんどです。その結果、施工会社は、やれオプションエ事のせいにしたり、専門業者の不手際にしたり、間違いや勘違いなどと言い訳したり、ときには、理解不明な専門用語を並べたて責任回避する場合が多いのです。
施工会社は、大事なお得意先である販売会社のほうに目が向いてしまい、また、販売会社は同列の施工会社に気を遣うなど、肝心の峨入者に目を向けたきめ細かい対応が希薄になりがちです。業界のもたれあいといってよいのでしょうか。とにかく、このようなケースでは販売会社に直接不満を伝え、事情を的確に述べ、必要な部分を直してもらいましょう。

Posted on 2014年4月30日, 2:10 PM By
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同行調査の費用

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同行調査の費用はいくらぐらいなのでしょうか。
最近は不動産会社やコンサルタント会社が業務として同行調査を行なうケースが増えているようです。1回の調査にかかる時間は2,3時間で、料金は40,000円~50,000円プラス交通費といったところで、報告書の作成料や、再内覧会、再々内覧会の同行費用は含まれていないのが一般的です。「建築よろず相談」では「第三者の独立した建築設計監理業務の家づくり」を目指しており、その目標を守るために「藁をもつかむ思いの方の最後の砦」として対応をしています。そのため、ただ単に同行調査を依頼される場合、事情をうかがってよほどの理由がない場合は調査をご遠慮いただいています。
動向調査をしてもらえれば、ここのサイトから→見つけた素敵な物件に関して、内覧会などで問題が発生しても納得できる落としどころが見つかるでしょう。
ただし、内覧会後に重大な不具合や不備が生じ、やむなく再内覧会、再々内覧会などの状況になって問題解決に窮している場合など、どうしても専門家の助言や協力が必要になった場合については相談に応じています。この場合の同行調査費用は他の調査費用と同様、3時間程度の対応で55,000円(2004年4月現在)を目安としています。

Posted on 2014年4月30日, 1:57 PM By
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同行調査の実際

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まず、前もってパンフレットや広告、売買契約書や重要事項説明書などの内容、間取り図や図面集などをチェックしておき、同行時に、設計図書を閲覧し、設備や構造部分の確認チェックなどを行ないます。
大きなお買いものなので、失敗しない為に、こちらのサイトから→見つけた物件を契約する前に安心できるチェックをしてもらいましょう。
同行調査の最大のメリットは、問題箇所を指摘したり、修繕させたりすることが必要なレベルか、それとも許容範囲内であるかの判断などを、専門家レベルで判断し、的確に指示あるいは助言してくれることです。購入者は「言いたいことがあっても、我々ではどこまで言ったらよいのかわからない」と、どうしても遠慮しがちになりますが、このような時、第三者である、建築士の同行は心強いものになるはずです。最終的な入居判断は依頼者がすることになりますが、建築士が同行することによって、専門知識のない消費者が後悔しないよう、マンションのよい点や悪い点を知り、そのマンションの特徴などを客観的に知ることができます。問題があった場合にも、スムーズに解決することが可能です。しかし、すべての建築士がマンションの専門知識や経験をもっているとは限りません。事業主や施工会社、販売会社の受け入れ体制が不充分な場合などでは、購入者にとって、かえって不安を与える結果にもなります。どんな建物でも間違いや手違いはあり、完壁な工事施工はありえないのが通常です。内覧会では指摘する点が必ずあるのが実情ですが、不具合や問題点の責任の所在があいまいになると、入居者の責任に転嫁されかねません。マンション建築に知識と経験のある専門家にお願いし、的確にしっかり指摘しましょう。

Posted on 2014年4月30日, 1:44 PM By
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建築士の同行調査

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マンション購入の決断をする前に、本当にそのマンションを買ってよいものかどうか決め兼ねるケースが見受けられます。何千万円もの大きな買い物を素人が判断するわけですから、不安を感じるのも無理はありません。しかも新築マンションは、そのほとんどが青田売りであり、実物を見ることができないため、附入の判断はいっそう難しくなります。
こちらのサイト→で良い物件を見つけても専門家に見てもらえれば安心して購入できますよね。
建築のプロが見たときに、「これはひどい!このマンションは絶対買わない!」と感じるマンションもあります。一般の消費者が正しい購入の判断基準をもたず、何も知らずに買ってしまう以前に、専門家からの適切なアドバイスがあれば、事前にトラブルを回避できる可能性もあります。同行調査は、購入者がそのマンションの引き渡しを受ける前に、問題点がないかをチェックできる機会です。最近は専門家である建築士が内覧会などに同行し、建物のチェックやアドバイスをするケースが増えてきました。調査は入居後に思わぬ不具合などで費用的、時間的な負担を強いられることのないよう、専門家といっしょに行なわれるもので、施工上の手抜きや問題点、補修方法などに対して技術的な助言や提案を行ないます。また、生活上の安全性や快適性を損なう恐れのあるものについて見てもらうことが可能です。

Posted on 2014年4月30日, 1:40 PM By
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共用部分のチェック

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マンションの共有部分には設備など専門知識の必要な箇所がたくさんあります。共用部の内覧会は数名の団体でおこなわれることが多いと思われますので、そのグループで誰かひとりの専門家に一緒に来てもらい、見てもらうのが望ましいです。なかでも給排水設備や電気設備はとても重要です。本来は給排水や電気の専門家に見てもらうのがベストですが、内覧会ではとても無理でしょう。そこで、管理組合を立ち上げた時点で、設備を含めた共用部全般の初期調査を行なうことをお勧めします。では、屋上から順番に見ましょう。
1.屋上にて(建築)・・・屋上防水の状態や屋根仕上げの状態は重要です。排水の位置や水勾配は適当か、パラペットからの漏水の懸念はないか。安い防水材料では5年保証しかないものもありますので、しっかり確認しましょう。
2.屋上にて(給排水)・・・高置タンクや配管の状況、点検はしやすいか、配管は適当かなどですが、最近では直圧式になっている自治体も増えてきており、この場合はタンク類がありません。ほかに、火災時の送水管の補給水槽などもあります。滅多に確認しない場所ですが、重要な設備類が置かれています。
3.屋上にて(電気)・・・マンションにより大きく異なりますが、避雷針設備、テレビ共聴設備などの設備の確認をしましょう。
4.塔屋にて・・・エレベーター機械室があり、コンクリートそのものの状態を見ることができます。大切な機器類がありますが、夏場はとても暑くなりますので、換気扇や吸気などに問題がないか見ておきましょう。
5.共用廊下、階段にて・・・雨水の流れや照明器具の状況をチェック。常夜灯、非常灯タイマー設定などで配線ミスがときどき見られます。
6.1階共用部にて・・・管理室、集会室、エントランスホールなど、維持管理しやすいかを重点的に見ましょう。また電気設備類の盤関係も集中しています。火災報知設備、防犯防災設備、各種警報盤、電話端子盤、インターネット設備関係があります。
7.地階・・・地階に機械室やポンプ、受水槽のある場合があります。やはり維持管理
上問題がないかチェックします。ここも滅多に足を踏み入れることはありません
が、換気などが悪いと受水槽架台などが急速に劣化します。
8.屋外・・・駐車場や駐輪施設の使い勝手などをチェック。植裁には散水しやすいか、ゴミ置き場は充分かなどです。また、外から防犯面もチェックしましょう。
9.超高層マンションでは・・・テレビ局のように画面が並ぶ監視室などで、警備員が複数で監視しています。また、超高層独特の給湯施設棟(ヒーツ)や、ゴミ集積施設があり、これらも維持管理上問題があり得ますので確認しましょう。
10.その他・・・マンションによりさまざまな付加価値を持たせた共有施設の設置が見られます。最近では温泉付きやプール付きのマンションも珍しくはありません。ただ、将来にわたり維持管理しなくてはならないのはあなたです。管理会社にまかせておけばよいというものではありませんから、よくチエックしましょう。
今後、こちらのサイト→で気に入った物件を見つけたら、共用部分も気を付けてみてください。
共用部のチェックは何組かの居住者がグループになって行なわれる。屋上や地階廊下など、自分力潜段利用しない場所でも、マンション全体の修繕に関わる部分はたくさんあるので、そのすべてをチェックしておきたい。

Posted on 2014年4月30日, 1:34 PM By
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売買契約の暇疵担保責任

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一般的には、売買契約では買主が売主に補修の請求をする権利はないと考えられています。例えばテレビが映らないときに、そのテレビを修緒するのではなく、お金を返したり、新しいテレビを渡すことで解決するという考え方からきています。マンションの場合には、容易にお金を返したり交換したりできないのですが、売買契約という縛りがあるので、民法では補修請求はできないことになっています。しかし、裁判では売買契約でも補修請求が可能との判断が出ていますし、実際に契約の解除までいかない場合に、補修の要求ができないというのもおかしな話になります。欠陥住宅の訴訟になると、畷疵による損害賠償請求のほか、契約解除や不法行為などざまざまな法律上の見解を示さなければなりません。本当はそんなことにまで発展する前に、間違ったところは速やかに直すという心がけがあれば、もう少し建築紛争も減少するのではないかと考えています。
こちらのサイト→で自分のライフスタイルに合った物件を見つけ、ここのサイトで得た知識で後悔しないよう気を付けましょう。
設備のチェック
1.設備のチェック・・・電気のスイッチはすべて点けてみて確認しましょう。給水や給湯のカランをひねってみて、水がよく出るか見てください。器具下の元栓が充分に開いていないことがよくあります。換気扇の吸い込み具合の確認方法ですが、ティッシュペーパー一枚が吸い付けば問題ないでしょう。また、各部屋でエアコンを設置した場合の取り付け場所に問題はないか、室外機の置き場所に問題はないか、位置を確認しましょう。共用廊下に室外機を置くようなマンションは失格です!
2.天井裏のチェック・・・ユニットバスの天井点検口を開け、天井裏を見ます。コンクリートに亀裂はないか、換気ダクトは繋がっているか、施工の状態がよくわかる部分です。
3.バルコニー・・・排水の勾配は充分か、お隣との隔壁は丈夫か、物干し金物や手すりは丈夫か、避難ハッチもあけて確かめましょう。防犯面にも注意が必要です。
4.PS内のチェック・・・内部のコンクリートの仕上げ、メーター類は見やすいか、湯沸器があれば排気がこもる構造でないかよく見てみましょう。
5.音のチェック・・・上階や隣からの音は気になるところです。だれか上階に行ってもらい、排水を流したり、建具の開け閉め、歩行の音などを確認しましょう。
外から見えない部分に問題があることもあります。浴室換気扇からのダクトが途中で切れていたケース。住戸内全体に湿気がまわってしまっていたので、原因を探ったところ、判明しました。

Posted on 2014年4月23日, 2:31 AM By
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